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合同纠纷

没有产权证的房屋所签订买卖合同的效力

来源: 时间:2015-07-17

目前没有产权证的房屋交易现象十分普遍,既包括未取得产权证的商品房、未还清贷款尚在抵押的商品房、二手经济适用房、回迁房等。这些房屋买卖是否合法?按照《 中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第 ( 六 ) 款的规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。这条规定能否理解成是一种强制性的法律规定,违反这一条则合同无效?对这条的理解目前司法实践中存在相当大的矛盾,有的认为这条规定是禁止性规定,是强制性的,违反这一条合同即无效,有的认为这条规定是行政管理的规定,只是说明没有产权证的房屋是不得转让的,但并没有说不能签订买卖合同,也没有说不能买卖或禁止买卖,因此只要是双方真实的意思表示,双方对交易的房屋现状全部了解,则双方签订的合同即属于有效合同,不得转让是行政管理的规定,只说明暂时无法办理房屋所有权证,待具备条件再办理产权转移手续。因对此问题理解的不同,因此相关的案例经常会做出互相矛盾的判决。怎么解决这种在房屋转让中的风险呢?  

未取得房屋所有权证的房屋转让可采用下列三种方式处理: 第一种处理方式是在双方的买卖合同中附合同生效的条件,即约定双方签订的买卖合同在卖方的房屋所有权证办理完毕并解除抵押后具备上市交易条件后双方的买卖合同生效。根据《合同法》第四十五条的规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。这种处理办法实际上双方的合同并未生效,不是无效合同,待条件成就时合同生效,生效后即具备了过户条件,不违反法律法规的强制性规定,因此双方可顺利交易。第二种处理方式双方先不签订买卖合同,双方先签署购买房屋的意向协议书,说明待房屋办理完毕产权证具备过户条件后双方再签署商品房买卖合同。第三种处理方式是转让卖方原房屋买卖合同中的权利义务。即卖方将原与开发商签订的房屋买卖合同当中权利义务一并转让给买方,卖方将转让情况通知开发商,并办理转让的批准、登记手续,具体是到房屋行政管理部门办理预售登记手续,这样双方的行为就是合法的,这种方式就是预售转让,但目前在操作上存在一定的难度,开发商必须同意,如果有贷款银行也必须同意,否则无法实现。