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租赁合同纠纷中的转租问题

来源: 时间:2015-07-17

我国合同法第二百二十四条规定了承租人转租租赁物必须经出租人同意的法律规则。承租人未经出租人同意擅自转租的,出租人享有解除合同的权利。但是,在司法实践中,由于租赁物性质及使用的方式多种多样,非租赁合同当事人使用租赁物的情况多有发生,何种情况下非合同当事人适用租赁物构成转租实践中常常发生争议,本文围绕这些问题进行探讨,以期有利于此种案件的正确处理。


承租人在何种条件下能够对租赁物进行转租取决于法律规定的承租人享有的租赁物使用权的法律性质。租赁关系的建立方式一般是承租人通过与出租人订立租赁合同。租赁合同的履行要求转移租赁物占有,在租赁期间,承租人占有租赁物并享有租赁物的使用权,包括对租赁物的直接的占有,使用,以及直接的收益的权利。承租人取得租赁物占有的依据是租赁合同,租赁合同设定了承租人的租赁物使用权,从合同性质上来看,租赁合同属于设权合同。由于承租人占有租赁物属于非所有人对租赁物的合法占有,因此租赁物使用权类似于物权法上的他物权。但是,承租人对租赁物的使用权受到出租人意思的限制,而与物权法定原则下法律规定的他物权的权利内容具有显著的不同的特点。


物权法定,排斥当事人的意思,即通过当事人的约定设定物权的种类和权利的内容。赁物使用权则是通过合同约定来确定其内容的,租赁的用途、期限、租金及其支付期限和方式、租赁物的维修等均由当事人自行约定,这与他物权具有显著区别。由于租赁物由非所有人的承租人占有这一显著特征与他物权具有一致性,法律上赋予了租赁使用权类似他物权的法律效力,如规定了买卖不破租赁的规则及出租人出卖房屋时承租人享有优先购买权等。可以说租赁物使用权属于一种准物权,即租赁物使用权的内容虽由当事人约定,但具有部分他物权的法律效力。


正是基于租赁物的此种性质,各国法律大都有关于禁止承租人擅自转租的规定。但也有的法律规定,转租是否合法,要看是否经过出租人的同意,出租人同意的,转租视为合法,出租人不同意的,转租即为违法。我国关于转租的规定与这些各国的规定相似,允许在出租人同意的前提下由承租人对租赁物进行转租。这种对转租的限制,目的在于防止租赁过程中承租人对租赁物的占有使用方式超出出租人的意思,妨碍出租人对租赁物的所有权。


【延伸阅读】租赁合同纠纷的诉讼时效问题


允许承租人在一定条件下的转租的法律制度在社会生产与生活中必然有其一定的合理性,这也是对擅自转租的认定应当慎重的原因。从经济角度来看,转租的合理性在于有助于租赁物的充分利用。转租是一种有偿的法律行为,承租人转租的主要目的是为了牟利,包括获取积极的利益和避免不利益。


从次承租人的角度来看,支付比承租人更高的租赁费取得租赁物的使用权,惟一的可解释的原因在于次承租人能够使租赁物发挥比承租人更高的经济效益。从社会的整体的物的经济效益的发挥的角度来看,转租使有限的物发挥了更大的效益。


从承租人的角度来看,在特定的租金水平下,如果承租人的生产与生活状况发生变化而出现不需要使用租赁物或者使用租赁物的收益无法维持租赁成本的情况,允许承租人在一定条件下转租对于承租人走出生产或生活的困境具有积极的意义。而且租赁物,特别是作为经营场所的租赁物,会与承租人经营的业务产生一种不可分离的无形财产,如经营的知名度、固定客户资源等等,允许承租人转租租赁物,按照原先的使用方式继续使用租赁物,这些无形财产可以得到一定的保留。


转租在法律上的可行性依赖与对租赁使用权的债权性质的制度安排。合同的相对性决定了次承租人实际上属于租赁合同的第三人,只要原来的租赁合同中有关租赁物使用及租金不受影响,在房屋转租的情况下,对出租人来说其利益并不受影响。


在此情况下,出租人损失的只是一种市场利益,即如果承租人能够与次承租人直接订立租赁合同,那么由承租人从次承租人处所获取的利益可以直接归属出租人。但是这种利益属于一种市场利益,不仅取决于出租人的经营能力,也取决于承租人的经营能力。放弃市场利益而保有稳定的租赁关系对出租人来说也不失为一种有利的选择。


但从法律性质上来看,转租是对租赁物的一种处分行为。因此,无论对租赁物及出租人的利益是否有超出原租赁合同的影响,都应当尊重出租人的意思。毕竟出租人享有租赁物的所有权,如果没有出租人的同意,会形成一种超出出租人的意思之外的对物的使用,面临的将是新的使用人对租赁物的使用,无论是对租赁物的风险还是出租人面临的市场机遇都会受到一定影响。因此这种对租赁物的处分只有出租人才享有,法律规定转租需经出租人的同意实际上是保证所有权不受到侵害的一种方式。


租赁合同是承租人取得租赁物使用权的合同,承租人既是租赁合同的主体,同时也是租赁物使用权的主体,承租人使用租赁物应当属于租赁合同履行的基本要求。租赁合同履行的基本要求是承租人与使用人的同一,这也是审查是否构成转租的基本标准。转租从主体的同一性来看,实际上是承租人与租赁物的使用人的分离,即租赁合同的承租人与租赁物的使用人不是同一人。如果租赁物的使用人是承租人以外的第三人,毫无疑问构成转租。实践中,租赁物的性质各有不同,使用租赁物的方式也多种多样,并不能简单地将非承租人使用租赁物一律认定为转租。


根据租赁物的用途来分析,租赁合同分为生活性租赁、生产经营性租赁。从使用主体上来看,租赁物的使用通常有三种情况:一是承租人自己使用,二是承租人与他人共同使用,三是第三人使用租赁物。实践中,争议往往集中在承租人与他人共同使用租赁物的情况。如果由第三人个人直接使用租赁物则构成转租,这在实践中往往争议不大。实践中存在的主要问题是承租人与他人共同使用租赁物。


对于生活性租赁,原则上来说应当由个人使用租赁物。但个人生活往往是以家庭为基本的组织形式,因此,个人租赁的生活租赁物如果用于家庭生活,不应当认定为转租。这是因为家庭生活中,租赁费往往是以家庭共同财产负担的,虽然以个人名义进行,但是实际上生活资料的租赁的目的往往也是家庭使用。我国合同法第二百三十四条规定承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。该条就是对用于生活的房屋个人承租而将其共同居住的人视为共同的承租人的一个明确的规定。对于动产生活租赁,承租人是个人使用还家庭使用,实际上出租人不易控制也很难知晓,从法律上禁止个人租赁的生活性动产在家庭成员之间的使用是无法做到的。因此,共同生活的人使用租赁物应当属于合法的,不构成转租。


我国法律规定的生产的组织形式包括个体工商户、个人企业、合伙企业、有限责任公司等,不同的生产组织形式下投资人与组织的财产分离程度不同,使用租赁物的方式也不同,因此认定转租的标准也不同。


个体工商户实践中有两种经营方式,一种是个人经营,一种是家庭经营。在个人经营的情况下,由个人租赁个人经营,租赁主体与经营主体是一致的,不会产生有关转租的争议。实践中出现争议较多的是个人租赁其他家庭成员经营的情况。此种情况不仅包括一个家庭成员租赁但以其他家庭成员的名义办理工商登记,双方共同经营,还包括一个家庭成员租赁但不参与经营而是其他家庭成员进行经营。我国法律规定,个体工商户是家庭经营还是个人经营,审查的标准是收益的分配原则。因此,在个体工商户为经营的组织形式下,家庭租赁生产性租赁物用于家庭成员的个体经营中不应当认定为转租。


个人企业属于个人经营,因此,承租的主体必须与企业登记的业主相同一,否则构成转租。因为个人独资企业是个人经营的方式,根据我国法律规定,个人独资企业并没有家庭经营的方式。因此,如果出现了企业登记的业主与租赁主体不相一致的情况,一般构成转租。


另外需要注意的问题是,企业以其员工的个人名义承租,实际用于企业经营,则属于代理关于,不构成转租。需要注意的另外一个问题是,以个人企业的名义租赁到底是业主租赁还是企业租赁。由于个人企业作为一种无限责任的企业,企业责任与业主责任是一致的,因此,企业租赁的实质应当属于业主租赁。实践中存在的另一个问题是个人企业整体转让是否发生转租的问题。由于个人企业的债务与投资人个人不可分离,即投资人应当承担无限责任,因此,在企业债务清算前个人企业的资产实际上是无法整体出让的,而清算的范围包括租赁合同所确定的债权和债务。可以说,如果在未清算租赁合同的债权和债务的情况下转让企业的整体资产,则构成转租。


对于合伙企业,由于合伙人对外承担无限连带责任,因此合伙企业的合伙人个人租赁用于合伙企业的经营不构成转租。合伙企业以自己的名义租赁并使用租赁物,承租人与使用人是同一的,不会存在转租的争议。实践中出现的问题多表现为合伙人个人签订租赁合同取得的租赁物用于合伙经营。一种情况是合伙人以租赁物作为一种出租的方式投入到合伙经营中,租金由合伙人个人负担,此种情况不构成转租。另一种情况是合伙人以个人名义取得租赁物实际上用于合伙企业的经营中,租金由合伙企业负担。后一种情况实际上是合伙人的一种代理行为也不构成转租。


有限责任公司以自己名义签订租赁合同租赁物由公司使用,符合承租人与使用人同一的标准,一般不会发生转租的争议。实践中争议比较大的问题是公司成立前投资人以自己的名义取得租赁物的使用权公司成立后用于公司经营是否构成转租。根据公司法的相关规定,股东的出资必须是能够依法转让的财产,即公司成立之后,财产权利的归属应当由出资人的财产转移给公司作为公司财产。有限责任公司的资产的独立性使公司资产与投资人的资产相对分离。因此,如果投资人自己承租,在公司成立后依法必须转变为公司承租。如果在公司成立后仍然以投资人名义承租用于公司经营,无论是承租人个人是否从公司使用中获取利益都构成转租。


综上所述,无论是生活性租赁还是生产性租赁,基于共同关系而合理使用租赁物一般都不构成转租。只有把握了这个原则,才能防止将共同使用的情况认定为转租,保证转租纠纷的正确处理。